На что смотрим при выборе объекта: основные критерии

— В компании InHome24 мы работаем по агентской схеме управления недвижимостью — не берём объекты в аренду или субаренду, а получаем процент от дохода, который приносит квартира. Такая модель предполагает, что основным приоритетом для нас становится доходность объекта для инвестора: если она высока, значит, интересна и нам. Поэтому при выборе нового объекта мы прежде всего оцениваем, насколько выгодна его покупка или аренда для инвестора, и только затем переходим к другим параметрам.

Основные критерии оценки квартиры:

• Соотношение стоимости квадратного метра и арендной ставки — чем ниже цена покупки при высокой потенциальной доходности, тем лучше.
• Объём спроса в конкретной локации — за счёт действующего количества квартир в управлении мы знаем в каких локациях спрос превышает предложение, а где наоборот, насколько район востребован, и есть ли у нас и у конкурентов возможность масштабироваться.
• Тип застройки — точечные дома с ограниченным числом квартир могут стать тупиком: там просто не будет объёма для роста.
• Средний чек аренды — не работаем с квартирами, где суточная ставка ниже 2 500 ₽, поскольку это нерентабельно с точки зрения модели.
• Класс и новизна дома — предпочитаем современные жилые комплексы бизнес-класса с хорошей логистикой, в том числе близостью к метро или точкам притяжения арендаторов — командировочных или туристов.

Таким образом, наша цель — не просто взять объект в управление, а найти устойчиво прибыльную точку роста, где можно выстроить эффективную операционную модель.

Какие расходы считаем и как часто пересматриваем экономику

Экономику каждого объекта мы пересматриваем регулярно — примерно раз в квартал или раз в полгода, в зависимости от динамики доходов и расходов. Такой подход позволяет оперативно реагировать на изменения, адаптировать ценовую политику и корректировать внутренние процессы.

В структуре расходов учитываем всё, что влияет на себестоимость:

• Коммунальные платежи — как постоянные, так и переменные: например, по счётчикам.
• Интернет и ТВ, если они подключены.
• Работу горничных — у нас в штате постоянная команда, но расходы на её обслуживание всё равно закладываются в экономику.
• Прачечную — мы сознательно отказались от стирки белья в самих квартирах. Это снижает риск появления влаги, плесени и неприятных запахов, продлевает срок службы текстиля и сокращает будущие расходы на ремонт.
• Расходные материалы — моющие средства, тряпки, стиральные порошки, а также стандартный набор для гостя: чай, мыло, шампунь, гель для душа и прочее.

Типовые ошибки новичков и как их избежать

Одна из частых проблем, с которой сталкиваются новички в посуточной аренде, — это бездумный подход к выбору объектов. Люди берут то, что предлагают, не выстраивая внятной стратегии: как будут сдавать, что делать в низкий сезон, как выстраивать ценообразование. В результате внимание распыляется, проекты остаются недоработанными, а бизнес не приносит ожидаемой прибыли.

Бывает и противоположная крайность — слишком много времени уходит на «допиливание» одного-двух объектов: тщательно дорабатываются мелочи, улучшаются детали, но при этом не происходит масштабирования. Без роста по числу квартир невозможно сформировать команду и перейти из режима самозанятости в устойчивую модель управления.

Недавно мы разбирали пример хостов из Челябинска. У них всё было в целом неплохо: квартиры (около 15 объектов) нормальные, цены адекватные, но воронка продаж проваливалась уже на этапе просмотров. Причина оказалась банальной — некачественные фотографии и неясно оформленное предложение. Целевая аудитория не определена, объект не упакован — в итоге объявление не «цепляет» и теряется среди конкурентов.

Чтобы избежать таких ошибок, важно:

• Научиться считать экономику объекта: понимать структуру доходов, расходов, движение денег.
• Хотя бы на базовом уровне разбираться в финансовом учёте: прибыль, убытки, баланс, денежные потоки — всё это помогает принимать осознанные решения.
• И, главное, выстроить личную стратегию развития, даже если вы не стремитесь к масштабной компании. Должно быть чёткое представление: сколько квартир есть сейчас, сколько будет через месяц, сколько — через год. Это можно и нужно оцифровать в простой табличке, чтобы видеть путь и контролировать рост.

Удачные и неудачные кейсы: чему учит опыт

С точки зрения рентабельности, каждый объект можно оценивать по-разному: многое зависит от контекста, целей инвестора и стратегии запуска. Но если говорить о наиболее показательных случаях, то я бы выделил свой самый первый опыт, который оказался удачным, и несколько примеров, от которых мы в итоге отказались.

Первый объект — трёхкомнатная квартира, которую мы решили сдавать по комнатам посуточно. Там было два санузла, и это уже дало нам гибкость. Но главное — мы провели эксперимент с кладовкой, превратив её в небольшое жилое помещение. Установили мини-кухонный блок, вентиляцию, вытяжку, поставили раскладной диван. Суть была в том, чтобы выставить объявление с максимально низкой ценой — люди видели его, приходили и, понимая, что условия не самые комфортные, оставались уже в других, более дорогих комнатах этой же квартиры.

В итоге эта крошечная комната стабильно приносила около 30 000 ₽ в месяц — за счёт высокой загрузки и грамотного позиционирования. Такой эксперимент показал инвесторам, что даже из нестандартного пространства можно сделать прибыльный продукт, и после этого к нам стали приходить с гораздо более качественными объектами.

А вот менее успешный кейс — это попытка зайти в новостройку, где уже было слишком много предложений на посуточную аренду. Представьте: 50–60 объявлений только в одном доме. Мы взяли всего 4–5 квартир, и, несмотря на все усилия — фотосъёмку, работу с ценой, маркетинг — не смогли обеспечить нужную загрузку. Спрос просто не справлялся с таким количеством объектов. Полгода мы пытались «раскачать» эти квартиры, но выйти в плюс так и не удалось. А с учётом вложений в обслуживание, рекламу и обучение — это был убыточный заход.

В отличие от этого, лучшие кейсы у нас связаны с управлением большим объёмом объектов в одном доме. Когда в ЖК мы берём 20–30 квартир, это даёт нам возможность влиять на ценообразование, удерживать адекватный средний чек, стандартизировать уборку и логистику, снизить расходы на персонал и рекламу. Кроме того, в таких домах меньше демпинга: если кто-то из коллег снижает цену, он загружает свои 2–3 квартиры, а мы дальше продолжаем сдавать по комфортному рынку.

Такой подход позволяет не только стабильно зарабатывать, но и выстраивать устойчивую модель бизнеса — с постоянными сотрудниками, возвращающимися гостями и понятной экономикой.

Выводы

• Доходность квартиры зависит не только от цены и расположения, но и от структуры расходов, конкуренции и стратегии масштабирования.
• Работа с новыми ЖК и объектами с чеком выше 2 500 ₽ в сутки позволяет удерживать устойчивую рентабельность.
• Частая ошибка — отсутствие стратегии: хост берёт любые объекты, не умеет считать, не оценивает воронку продаж.
• Чтобы зарабатывать и масштабироваться, нужно думать как управляющий, а не как самозанятый: считать, тестировать, делегировать.
• Большой объём в одной локации — залог устойчивости бизнеса: меньше затрат, больше контроля и рычагов влияния.